--以湖南省醴陵市为例

    近年来，醴陵市商品房建设取得非常迅速的发展，市民的住房得到实质性改善，但是也暴露出许多问题。当住宅小区发生这样或那样的房屋质量问题时，由于没有负责任的业主委员会参与协调，经常造成开发商、物业不能使用维修基金，与住户达不成一致意见等矛盾。这，实际上是一个管理的问题，小区虽有物业公司进行管理，但不是每一个小区都有通过合法程序成立的、由业主参加合法组织的、代表业主利益的业主委员会，是当前一个非常突出非常尖锐的问题，也是值得政府和相关部门关注的问题。没有业主委员会的同意，物业使用不了维修基金，而各种问题的解决和维修是需要花这笔钱的。所以，一方面是出现问题由于没有资金渠道，无法解决；一方面购房时缴纳的大量维修基金无法合理合法使用。这里面就有一个谁来监督开发商和物业的管理问题，理论上是业主委员会，但是由物业组织成立的业主委员会能够发挥应该起的作用吗？我们走访调查了醴陵市天玺、建安、世纪花园等13个小区，在调查中发现小区多数物业都是开发商自己或他们指定的，这些物业公司代表开发商的利益，与业主之间存在一些无法调解的矛盾。国内外先进城市的经验表明，建设一个高素质住宅小区，业主委员会是加强小区建设与管理的可靠途径，居民住宅小区（特别是县级城市的居民小区）业主委员会的规范建设已刻不容缓。

    一、当前业主委员会运作中存在的主要问题

    (一)运行失位。已有住宅小区业主委员会组织多流于形式，能真正正常运行的极少。究其原因大致有三，一是居民认识不高。相当部分居民社区参与意识不强，不愿参与到小区公共管理当中，这些居民对业主大会制度和业主委员会组织不了解、不重视、不参与。不少社区居民将业主委员会与物业服务公司或社区居委会混为一谈；在惯有“福利社区”思维影响下，只关注个人利益，忽视社区公共利益，漠视社区公共服务。二是业主委员会缺乏专门人员。业主委员会组成人员主要从社区中的志愿人员选举产生。这些人员虽有服务社区的意愿和工作热情，但没有受过专门培训，业务能力不强。且他们多有其他职业，兼职从事业主委员会工作，难保证工作时间，效能较低。三是缺乏活动资金和必要的办公条件。在社区居民不愿参与或很少参与的情况下，不可能收取会费，也不可能同物业公司协商从物业费收入中提取部分资金用作业主委员会活动经费，社区公共部位管理经营收费的申报审批渠道尚不通畅，因此，资金的缺乏使得日常办公需要的物品如纸笔，办公桌椅等都往往无力购置。加上工作人员纯义务的为大家服务，工作缺乏持续的动力。四是指导不到位。政府职能部门往往重视对物业公司的管理多，而对业主委员会的指导管理往往在不经意间“疏忽”。目前还只停留在对业主委员会选任进行备案方面，尚没有一套完备的指导业主委员会工作的规章制度。

    (二)职能缺位。业主委员会是全体业主和物业使用人的代表，业主选举产生业主委员会，目的是希望业主委员会积极主动地履行《物业管理条例》和业主大会赋予的各项职责。但事实上，目前绝大多数的业主委员会没有做到这一点。根据调查，能够根据《物业管理条例》的规定履行“召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况”这一职能的不到三分之一，“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”这一职责的履行也比较被动，只要不出大问题，只要业主或物业服务企业不督促、不反映，业主委员会一般不会主动去做工作?！段镆倒芾硖趵泛鸵抵鞔蠡岣秤璧闹霸鸨皇吒?，自然导致一些业主委员会既没有对业主负责、为业主服务，也没有协助物业服务企业做好工作，形同虚设。更有甚者，即使业主敦促，问题也还是得不到及时解决。

    (三)职能错位。个别业主委员会则存在职能越位现象。《物业管理条例》规定：业主大会决定重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但由于业主构成比较复杂、民主意识不强、委员综合素质不高等原因，本应由业主共同决定的事项往往最终还是由业主委员会越俎代庖，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。再加上物业管理是一个专业技术性比较强的行业，即使是业主委员会成员能够抛开个人私利，从全体业主利益出发，也难免会出现“外行人”管“内行人”管出问题的现象。更何况个别业主委员会成员考虑私利较多，不顾小区业主共同利益，任意决定业主共同事务。有的“业主委员会”没有代表业主利益，而是和开发商站在“一条战壕”里。有的则不通过协商和合法程序来解决与政府有关部门、物业服务企业的矛盾，稍不满意，就粘贴标语、大吵大闹，影响正常工作。

    二、问题产生的原因分析

    (一)业主委员会成员构成复杂。从已经成立的业主委员会成员产生过程来看，大体有三种情况；一是依据《物业管理条例》有关规定成立，得到广大业主拥护，依法履行职责的业主委员会；二是由于房屋产权、质量、配套设施、交付期限等因素引发纠纷，部分业主在交涉、上访过程中相识而自行组建的业主委员会；三是一些开发商的亲朋好友买房早、入住早，开发商和物业服务企业出于经营等原因考虑，以这些人为主组建的业主委员会。业主委员会人员构成不同，直接影响业主委员会职责履行的质量。

    (二)业主委员会选举操失范。即使是选举产生的业主委员会，其选举过程还存在一些缺陷：一是业主委员会候选人的确定有限，二是对候选人的资格审查难度大，三是相当比例的业主是在对候选人个人情况缺乏基本了解的基础上行使投票权的。这样选举产生的委员是否热心公益事业、责任心强，是否具有一定的组织能力，值得怀疑。

    (三)缺乏广泛的群众基础和公众监督。由于长期受官本位思想的影响，相当部分居民对共有事务参与程度不高，认为小区管理是业主委员会“领导”的事，当家作主、维护自身合法权益的意识比较淡薄，他们对参加业主大会不感兴趣，对业主委员会日常工作缺乏支持，由于怕得罪人而对业主委员会日常工作也就缺少必要的监督。在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不会去找业主委员会解决，而是要么忍耐，要么采取拒交物管费等措施来自己解决。业主对业委会缺乏关注度、信任度，缺乏对物业管理的参与、监督意识，使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，这也让个别居心不良者钻了空子。

    (四)培训宣传力度不够。物业管理及业主委员会在县级城市的小区产生的时间还比较短，业主委员会规范运作，同在大中城市相比还有不小差距。业主委员会整体素质亟待提高。业主从认识到接受物业管理及业主委员会也还需要一个较长的过程。在这个过程中，有关方面的教育宣传做得不够到位是一个非常重要的因素。

    三、加强小区业主委员会建设的对策建议

    为了推动县级城市居民小区业主委员会真正履行好其职能，加快建设现代化宜居城市的步伐，政府要充分重视业主大会和业主委员会的作用发挥，按照建设部《物业管理条例》，完善配套政策制度，在业主委员会组织建立和工作开展上给予更大扶持和指导力度，切实促使业主委员会职能的实现。建议从以下几方面入手：

    (一)发挥各方作用，创新运行机制。建立由社区党支部牵头，由社区居委会、业主委员会和物业服务企业四方代表参加的联席会议制度(“四位一体”)。通过这一制度实现多方参与、民主协商和互相监督，进而支持、监督业主委员会正确履行职责。制度贵在落实，房地产行政主管部门、街道办事处等要持续继续加强指导，充分发挥社区党组织的政治导向作用、牵头协调作用，在联席会议制度基础上配套制定小区议事规则、组织生活制度、财务管理制度、业主接待日制度等一系列的运行管理制度，同时确定议事范围、议事政策、执行程序、监督制度、奖惩措施等，使“四位一体”落到实处，使物业管理工作逐步趋向制度化和规范化。

    (二)加大宣传力度，引导业主参与。房地产行政主管部门、物业管理协会等可以围绕《物权法》、《物业管理条例》及相关政策法规，就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对广大业主进行广泛的宣传教育，让业主逐渐成为成熟的消费者，进而关心、支持业主委员会工作，自觉参与小区的物业管理。

    (三)开展培训工作，提高委员素质。房地产行政主管部门、物业管理行业协会要组织开展业主尤其是主要负责人的培训工作，明确业主委员会及其成员的职责义务，提高他们的思想、政治素质和专业水平。经培训后，方可上岗。

    (四)解决适当经费，保障正常运转。业主委员会开展管理工作，除人员到位外，还必须解决适当的经费。允许业主委员会管理经营共有部位场所，如出租广告场地，管理停车收费等，从获得收益中提取部分作为业主委员会日常资金，从而保证业主委员会有足够资金开展工作，真正发挥业主委员会的作用。业主委员会开展工作的经费定期定点公开，实行阳光作业。

    (五)依托街道力量，加强监督管理。《物业管理条例》明确了各级房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会在业主大会和业主委员会成立、运作、换届过程中的职责范围。政府要抓紧修订适合当地的《城市物业管理办法》，相关职能部门要配套制定可操作性强的“实施细则”，进一步细化责任。房地产主管部门要积极发挥指导、协调、监管的作用，针对各个街道特点和物业管理发展现状，加强指导。要将业主委员会管理工作纳入街道年度目标考核，充分依靠街道的工作力量，把街道作为优化物业管理工作的主体实施单位，把居民委员会作为推进工作的基层力量，确保物业管理工作深入社区，融入社区，落到实处。